贈与税をかけずに土地を譲渡できる？贈与税を軽減する税務制度の解説

土地を譲渡したいが、贈与税が気になる……という方は多いのではないでしょうか。日本には贈与税という税金があるため、いくら贈り物とはいえ不動産などの高価な財産に対しては税金がかかります。

しかし贈与する財産の額や適用する税務上の制度によっては、贈与税をかけず、あるいは低い税率で土地を譲渡できる場合があるのです。この記事では、贈与税の計算方法や贈与税を軽減できる制度について説明いたします。

この記事で解説していること

• 一般贈与財産と特定贈与財産の速算表と計算方法
• 贈与税の軽減のために適用される税務上の制度（暦年贈与制度、住宅取得資金等の非課税の特例、配偶者控除、相続時精算課税制度）
• 贈与税以外にかかる税金（登録免許税、不動産取得税）とその計算方法

贈与税の計算方法と税率

両親から贈与をもらえればうれしくなるものですが、不動産や現預金の贈与を受け取った場合は、贈与税を申告しなければいけません。しかしポイントさえ押さえておけば、簡単に申告ができます。贈与税の計算方法は次の通りです。税率の計算には速算表を使用しますが、速算表には「一般贈与」と「特例贈与財産」の2通りがあります。それぞれの速算表の違いも覚えておきましょう。

【贈与税の計算方法】

1.1月1日から12月31日までの1年間の贈与額の合計を出します。
2.1で計算した合計額から基礎控除金額110万円を引きます。
3.2で計算した金額に税率を乗じて税額を計算します。 （※この記事には、計算に役立つ税率の速算表を掲載しているので、ご活用ください）

一般贈与財産（一般課税）

特例贈与財産に概要しない場合の贈与税の計算には、一般贈与財産用の速算表を使用します。 兄弟間の贈与、夫婦間の贈与、親から子への贈与で子が未成年者の場合などに使用します。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円越え	55％	400万円

【例：贈与財産の価額が500万円の場合】 基礎控除後の課税価格：500万円-110万円＝390万円 贈与税額の計算：390万円×20％-25万円＝53万円

特定贈与財産（特例税率）

祖父母や父母からが20歳以上になる者への贈与をする場合に使用します。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	–
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	30万円
600万円以下	30％	90万円
1,000万円以下	40％	190万円
1,500万円以下	45％	265万円
3,000万円以下	50％	415万円
3,000万円越え	55％	640万円

【例：贈与財産の価額が500万円の場合】 基礎控除後の課税価格：500万円-110万円＝390万円 贈与税額の計算：390万円×15％-10万円＝48.5万円

「一般贈与財産」と「特定贈与財産」を贈与した場合の計算方法

20歳以上の方が、自分の両親と配偶者から贈与を受けた場合の贈与税の計算方法は、次の通りです。

1. 1.全ての財産を一般課税で計算したら、一般贈与財産の割合に応じた税額を計算します。
2. 2.全ての財産を特例税率で計算したら、特例贈与財産の割合に応じた税額を計算します。
3. 3.1と2を合算した金額が、納税額となります。

【例：一般贈与財産が100万円、特例贈与財産が400万円の場合】

・一般贈与財産の税額を計算する
500万円-110万円＝390万円
390万円×20％-25万円＝53万円
53万円×100万円　/　（100万円＋400万円）＝10.6万円

・特例贈与財産の税額を計算する
500万円-110万円＝390万円
390万円×35％-10万円＝48.5万円
48.5万円×400万円　/　（100万円＋400万円）＝38.8万円

・合計の税額を計算する
10.6万円＋38.8万円＝49.4万円

贈与税の軽減のために適用される税務上の制度

贈与税の軽減のために適用できる制度として、以下の4つの制度があります。

• 基礎控除を利用した暦年贈与制度
• 住宅取得資金等の非課税の特例
• 配偶者控除
• 相続時精算課税制度

ここでは、それぞれの制度について詳しく解説します。

基礎控除を利用した暦年贈与制度

贈与税の基本的な基礎控除を利用した制度を暦年贈与制度といいます。暦年課税制度は、1月1日から12月31日までの1年間で贈与した合計金額に対して税金を課します。基礎控除額でもある110万円の金額以内であれば、贈与税はかかりません。

便利な制度ですが、多額の資産を110万円以内に分割して贈与すると定期贈与とみなされてしまうので注意が必要です。節税するために仕組まれた贈与だとバレてしまうと税務調査が入り、すべての贈与金額にかかる税金を追納しなければいけなくなってしまいます。また、相続開始3年以内の贈与は相続税の対象となってしまい節税効果が見込めないことも覚えておきましょう。

【暦年贈与の手順】

1.契約書の作成：まずは、贈与に関する契約書を作成します。契約書を作成する理由は「いつ」「誰から」「いくら」贈与したのかということを、誰でも分かるように証拠として残しておくためです。契約書を作成する場合は、贈与する側と受ける側の両者の住所や氏名を記載して、実印で押印をするようにしてください。

2.公証人役場での確定日付の取得：公証人役場に作成した契約書を持って行き、確定日付の判子を押してもらってください。1部700円の手数料を支払えば押印してもらえます。公証人役場に契約を持参するのは、当事者ではなくても大丈夫です。

3.資金の受け渡しを行う：通帳に記録が残るように、資金の受け渡しを行います。贈与者の名義の銀行口座から、受贈者の名義の銀行口座へ直接振り込みを行います。振込手数料は贈与者の負担で問題ありません。この振り込み日と贈与契約書の締結日は、同じ被に設定します。

4.110万円以上の贈与の場合は申告を行う：贈与金額が100万円を超える場合は、申告を行います。贈与税申告書に必要事項を記載して、税務署に提出後に税金を納めます。贈与税申告書の書き方が分からないという方は、税務署などの窓口に相談をすれば、アドバイスを受けながら申告書を作成することができます。

住宅取得資金等の非課税の特例

住宅取得資金等の非課税の特例とは、子供や孫が住宅を購入する際に資金援助を親がする場合は、700万円（長期優良住宅の場合は1,200万円）まで贈与しても非課税となるという特例です。

この特例は、新築住宅を購入する場合の資金援助に限定されるため、中古住宅の住宅ローンには特例を適用することはできません。 住宅を購入する場合に親から資金援助を受けたことは、黙っていれば誰も分からないと思う方もいると思いますが、登記簿謄本の情報から簡単に見破られてしまうため注意が必要です。

仮に住宅ローンで住宅を購入した場合は、登記簿に借入金額が記載されるのです。そのため、いくらの自己資金を出したかが一目瞭然です。高給取りのサラリーマンも例外的にはいますが、親の援助がなければ現実的ではない不動産購入だった場合は、資金援助がすぐに見破られてしまいます。そのため、必ず申告をするように心がけてください。

配偶者控除

不動産の贈与したときの配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の配偶者が一定の要件を満たす不動産を贈与する場合、最大2,000万円が控除されるというものです。

配偶者控除を適用する場合は、専ら居住の用に供する土地若しくは土地の上に存する権利又は家屋で国内にあるものをいいます。また、贈与のあった年の翌年3月15日まで当該居住用不動産を居住の用に供し、かつ、その後引き続き居住の用に供する見込みであることが要件と設定されています。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、合計2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。しかし、相続時に相続税が課税されるため、基本的に節税効果が見込めません。しかし、贈与時から相続時までの価額が大幅に上昇する財産を贈与する場合には、大きな節税効果が期待できます。また、この層億時清算課税制度を適用する場合は、暦年贈与制度が適用できなくなるので注意してください。

贈与税以外にかかる税金

ここまで贈与税の計算方法について詳しく解説をしてきました。しかし、土地の譲渡でかかる税金としては、贈与税の他にも以下の2つがあります。

• 登録免許税
• 不動産取得税

ここでは、登録免許税と不動産取得税の税率の計算方法について、分かりやすく解説します。

登録免許税

不動産を贈与する場合は、法務局に出向き名義変更の手続きをしなければいけません。その場合に必要な税金が、登録免許税です。贈与による不動産の所有権移転登記にかかる登録免許税は、当該不動産の固定資産税評価額の1,000分の20（＝2%）です。

例えば、評価額が1,000万円であれば登録免許税は2%となります。 相続による所有権移転登記にかかる登録免許税は、0.4％のため、相続登記と比較をすると、かなり割高と言えます。また、不動産の評価額は、市役所で取得することが可能です。

【登録免許税額の計算式】

不動産の固定資産評価額　×　2％　＝登録免許税額

不動産取得税

不動産取得税は、新たに不動産を取得した者に課税される税金です。取得とは不動産を購入する場合に限らずに、贈与などした場合も該当します。

不動産取得税の税率は、原則的に固定資産税評価額の3％となりますが、自分たちが住むための住宅や土地を取得した場合、一定の要件を満たしていると税率が大幅に下がります。そのため、ご自身が住むための不動産を取得する場合は、不動産取得税が大きな負担になることは少ないでしょう。

【不動産取得税額の計算式】

不動産の固定資産評価額　×　3％　＝不動産取得税額

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は贈与税を軽減する税務制度についてのお話をしました。

税に関する制度はいくつもの種類があり、贈与税に関しても例外ではありません。それに、税金の計算も気性に複雑に思えます。必要以上の税金を払わないためにも、ゆっくりと制度への理解を深めてから贈与の手続きを行いましょう。